今年4月，号称有史以来最严厉房产政策的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“国十条”）出台。其中重点内容是加大保障性住房供应与控制投机性住房。

　　但纵观房地产市场发展轨迹与调控措施，值得关注的一点是——缺乏稳定的法律规范。虽然政策性文件灵活性高，但规范性、稳定性不及法律。

　　政策的出台，或许可化解一时矛盾，但其不仅带来政策不稳定性以及政策制定短期化的问题，还影响各方对于未来的预期，地方政府、房地产开发商、金融机构、居民可能都会面临政策不稳定性的困扰。既然安居工程、民生工程、房地产市场的健康发展是一项长久的系统工程，那么稳定而权威的法律规范正是行之有效的方式。

　　截至目前，尽管全国人大常委会制定并颁布了一些关于房地产的法律文件，在《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《物权法》和《合同法》中涉及不少房地产内容，国务院也颁布了专门或相关房地产法制建设的行政法规二十余部。但从已颁布的法律法规不难看出，绝大多数的法律法规基本是针对整体房地产业，对涉及消费者切身利益的住宅类房地产却没有专门条款规定，无论土地市场还是房屋市场，都缺乏针对住房问题缜密的规范。在某些制度领域法律严重位缺的同时，现行法规、规章也存在适用性、协调性等问题。

　　发达国家的房地产与住房保障制度一般是以法律形式存在，如德国的《住房建设法》、《住宅促进法》，日本的《公营住宅法》、《住房金融公库法》，美国也同样制定了《住房法》、《住房与城市发展法》等相关法律。

　　即便在我国的香港和台湾地区，也十分重视房地产市场与住房保障的立法。虽然它们在探索法律保障的过程中都遇到过不少波折，但总体来看，对房地产市场调控政策落实与实施提供法律上的支持，以法律规定为支点保障住房权是至关重要的。

　　在我国，地方政府既是土地的拥有者，又通过卖地不可避免地成为市场的参与者，这种双重的身份很难使其在决策上保持独立性。

　　“国十条”中规定要建立考核问责机制，不难看出中央政府督促地方政府进行房地产调控的决心。但政策性的指令、行政性的要求、笼统的责任概述，都缺乏刚性和规范性，所以有必要将政府责任法制化，更多的落实政府的法律责任。

　　当然，这里所指的法律责任主要涉及的是各级政府、政府各职能部门分别作为一个主体应该承担的责任，不单指个别政府官员，政府官员涉及的法律责任问题一般都已有相关法律明确界定与追究。

　　法律责任也不是诸如“政府应该承担保障居者有其屋责任”等类似的概述，法律责任应该是一种通过其程序透明、公正性体现的责任，应该是一种有法可依，可以诉诸法律，以司法裁判结果为依据来承担责任的制度，显然这两个环节在目前来讲是十分薄弱的。

　　实际上，权利与义务应该是相互平衡的，既然政府享受了由房地产开发所带来的巨大收益，同时也应该承担其中不合理作为所带来的等价责任。这个责任谁去追究？这又牵扯到诉权应该由谁行使、怎么行使的问题，其中关系必定错综复杂，但无论如何法律必须为其保障一条路径。

（作者系中国政法大学博士）