再坚如磐石的“同盟”关系，在政策调控、资金抽离、需求萎缩等多重压力之下也会有渐行渐远的一天。
担忧风险积重难返、恐慌房贷盈利空间压缩……银行不再是房地产市场的坚定追随者。一番“透彻心扉”的压力测试过后，房地产贷款——曾为银行利润贡献最多的MVP产品被果断踩下“刹车”。
不同寻常的测试
上海的购房者张先生，几年前曾全款购买过一套住房，但去年年中已经售出。今年年初，张先生向银行贷款购买了一套面积更大的住房，本来还能拿到基准利率八五折的他，两周前被银行告知住房贷款利率将要上浮10%。
平生头一次向银行伸手“借钱”就被逮个正着的张先生感到有点冤。这是时下不少购房者的真实心理写照。
记者了解到，目前，银行的做法是放款必须参照银行征信系统中的相关记录，只要有购房经历，并从银行贷过款，即使当前并无贷款，再买房也会被认定为二套房。
与以往银行对房地产调控政策想方设法通过各种手段规避、钻空子不同，此次银行已经开始出现前所未有的“认真态度”。
“史上最严厉”房地产调控政策一开始就引发了银行业对于房地产贷款风险的警觉。此前的一个月内，各商业银行中的风险管理部门纷纷组织人员进行建模测试。
“压力测试本是银行业内一项常规项目，但此次测试意义已经截然不同。”某股份制银行上海市分行副行长向记者表示，不仅房地产相关上下游行业的贷款，以土地、房产为抵押的贷款等均纳入到测试范围之列。
各银行对测试本身态度的转变似乎也加重了“山雨欲来”的气氛。与以往楼市价格的下跌仅仅只是“假设”相比，此次政策出台对楼市价格预期带来根本性的改变，而经营风险的银行也已经意识到其中暗藏的风险。
26万亿贷款被“暴露”
银行此番的“认真”源于对房地产信贷规模、房地产贷款资产不良率、不良资产等风险控制的关注以及对于调控政策的担忧。
根据中国人民银行第一季度货币政策执行报告中的数据，截至2010年3月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.1%，以本外币各项贷款余额45.4万亿元计，房地产贷款余额为9.13万亿。其中，主要金融机构商业性房地产贷款余额为8.18万亿元。
“房地产金融泡沫风险是未来中国面临的最主要的金融风险爆发点之一。”交通银行首席经济学家连平表示。
业内专家认为，一旦未来经济过热引起紧缩政策集中出台，加上2015年后人口红利逐渐消失，若此时因经济过热不得不大幅提高利率，房地产市场价格就会出现大幅下跌，银行就成为首当其冲的风险承担者，将承担房地产市场高位运行下的资产质量压力。
“未来房价如出现一定幅度调整，将会影响银行房地产抵押品价值，加大银行房地产开放贷款和个人住房抵押贷款风险。假设最为极端的情况出现，整个国内银行体系不良率将增加10%左右。”连平说。
多位经济专家向记者表示，信贷超常规增长增加了未来银行不良资产集中出现的风险，未来如果出现新一轮经济周期调整，二三年滞后期后信贷风险可能会集中暴露，不良贷款将大量出现。
“经验表明，未来我国GDP减速1%，不良资产率就将上升0.7%。”连平认为。
以住房抵押贷款为例，目前是国内银行体系风险较高的资产。如果当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款比重按照65%估算，当前我国就有多达26万亿左右的贷款处于房价下跌的风险威胁之中。
房价下跌底线：30%？
对大部分银行的预期而言，房价下跌30%的假设正在成为银行业心理上的一道底线。
从对于全国房地产市场具有标杆意义的上海来看，其按揭贷款压力测试结果并不乐观。从测试结果来看，30%的房价下跌情景基本上是银行承受风险的极限。
2009年底，上海银监局曾组织辖内中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试。初步结果表明，以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73%、1.06%和1.63%。
“对于大部分银行而言，不良率的上升在1%左右，基本在可以承受的范围之内。”某上市股份制银行上海分行的副行长表示，一方面购房者已经进行了一段时期的还贷，另一方面前期房价的上涨也给房价回调提供了一定的缓冲，因此如果房价调整在30%以内对银行的资产质量不会造成大的冲击。
“但如果调整幅度超过30%，不少银行会面临不良率大幅上涨的局面。”上述人士表示。
上海银监局也已经注意到房地产行业的潜在风险，并对上海银行业进行了风险提示，要求严控房地产信贷风险。
一方面，要求加强对房地产企业的风险监控，密切关注房地产企业尤其是高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产的大型企业集团的杠杆率，加强对开发商、项目公司和母公司的并表风险管理，增强风险预测力。
另一方面，要求强化房贷行为的规范，并增强风险意识，拒绝对投资投机行为的融资，加大差别化信贷执行力度。
同时，在银行业自身承受风险能力方面，监管部门也一直对拨备覆盖率要求较高，去年就督促大银行的拨备必须达150%以上，这一目标基本实现，银行承受风险能力也相应提高。
严控临近“收官”？
银行业难得的“积极”配合此次调控，除考虑到风险因素之外，房地产信贷的盈利空间被压缩也是银行转变态度的重要原因之一。
“基准利率七折的房贷业务对银行利润的贡献很小，刨去存款成本、管理成本、税费成本之后，基本没有太大空间。”招商银行上海市分行一位负责人向记者表示。
调控来势凶猛，银行业对于房地产信贷市场的乐观程度开始下降。
从上海2010年房地产信贷市场来看，上海银监局对184位银行家进行了问卷调查，预计市场发展“较快”和“平稳”的银行比例分别比上季度下降19.09%、1.49%；预计市场“趋缓”和“下滑”的比例分别上升14.82%和5.76%。
不过，与短期内对房地产市场乐观程度下降不同，大部分业内人士对中国的房地产市场的长期走势依然持有相当乐观的态度。
“从中长期来看，由于中国依然处于城市化进程之中，房地产市场依然具有相当大的潜力，并且房地产市场已经成为中产阶级财富积累的载体，国民经济没有哪个行业能比房地产对经济的影响更大。”摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品市场主席李晶表示。
交通银行副行长钱文挥也认为，在一个相当长的时期内，房地产行业在我国仍然将会是支柱性产业，尽管目前出现了一些泡沫，但综合来看前景依然非常好。目前交行在房地产信贷领域对公信贷加个人按揭贷款的比例占整体信贷规模的18%左右。
从对政策层面的判断来看，国信证券银行业首席分析师邱志承认为，目前阶段控制房价的快速上升已经成为一种民生需求，政府很有可能会进一步出台政策，直到房价上涨的势头被暂时遏制。
“不过，像现阶段这么严厉的政策调控超过两个月的概率不大，政府想要的只是房地产市场的调整，而不是逆转，我们认为中国还将持续泡沫式增长的趋势。”邱志承说。
