李文增/文
2013年2月20日“新国五条”颁布后,房价走势一直备受关注。
在经历政策性末班车效应后,国家统计局公布的4月份全国70个大中城市房价数据显示:全国70个大中城市中,房价环比和同比上涨的分别为67和68个。其中,环比最高涨幅为2.1%,相较3月份涨势放缓,但同比仍达13.7%。北京、上海、广州和深圳等一线城市房价环比涨幅居前,平均为1.54%。
笔者认为,虽然“新国五条”对调控房价发挥了重要作用,环比涨幅有所降低,但房价毕竟是在相对高位和同比趋涨的基础上进行调控。更为重要的是,现行房地产调控政策,尚未真正触及深层次的房地产管理体制和存量市场。因此,对未来房价走势应予以关注。
房价缘何居高不下
对房价上涨明显的城市而言,调控为何效果有限?笔者认为,其根本原因在于,政府的房价调控制度和办法存在不完善问题,难以改变人们对房价还会继续上涨的预期。同时,投资市场尚无稳定的较高收益产品,使得投资房地产成为了家庭财富保值增值的重要渠道。
为调控房价,陕西省曾颁布规定,要求房地产开发商将利润率控制在10%左右,否则无法在价格主管部门备案,也不能取得预售证。然而,这一纸“限利令”受到了执行难的制约,关键在于商品房的成本难以确定,可以说是个“谜”。
据笔者了解,商品房成本构成通常包括土地成本(约占30%~40%)、税费支出(约占20%~30%)、建筑成本(约占10%~20%),以及经营利润(约占10%~20%)等。其中,有些成本出现虚高。之所以往高处算,是因为要把其中违规的“灰色成本”打进去。
有专家估计,“灰色成本”支出大约占总成本的30%。笔者认为,“灰色成本”是高房价的一个重要推手,近年来不断被媒体曝光的“房叔”、“房姐”等现象也说明了这一点。
此外,部分城市出现高房价的另一个重要原因是政府对存量房调控重视不够。“新国五条”调控房价的重要措施包括加快保障性安居工程规划建设、增加普通商品住房及用地供应、加快中小套型普通商品住房项目上市等,但在存量房调控上却不够有力和有效。
现有政策在抑制投机和投资性购房的同时,也限制了刚性的合理购房需求。特别是对超出规定范围内的二手房交易按20%缴纳所得税,本来政策规定由卖方缴税,但由于卖方处于强势地位,最终大多由买方承担,从而造成存量房交易萎缩,住房供给和交易量减少,某种程度上进一步推高了房价。
同时,对多套房产的拥有者,相关部门并未对其征缴存量房产税,使得其持有房产的成本偏低,出售房产、增加市场供给的意愿不强,客观上造成存量房市场供不应求,推动房价持续上涨。
虽然房产税试点扩容已提上议事日程,继上海和重庆之后,未来有望新增数个试点城市,但若仍主要针对增量房征税,不触动存量房,依然不利于房价调控。
此外,从国内投资市场状况看,尚无基本稳定、收益较高的替代产品,股票市场表现欠佳。在房价上涨预期依然强烈背景下,社会资金持续投向房地产市场,将不利于房地产市场的调控。
调控房价关键在哪……(全文2247字)
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