本刊第11期独家报道《“京十五条”规避之风险》一文刊出后，北京各法院反响强烈，并据此对其审理的涉房地产案件进行了调研和分析。

　　自2010年来，为遏制房价上涨过快的势头，中央及各地相继出台楼市调控政策，政策不仅强化差别化住房信贷，将二套房贷首付提至六成，更将限购令从之前的10多个城市推广到全国各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。

　　北京差别化住房信贷政策及行政限购规定，商业银行受理个人房贷业务应当执行“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。

贷款纠纷案件增加

　　有法院在办理案件时发现，房地产市场的一度繁荣，给房地产市场的发展、银行信贷业务的开展遗留了很多问题。

　　法院研究发现，随着货币政策收紧，银行信贷额度日趋紧张，近期全国多地发生房贷“返价”现象，即贷款者申请个人住房贷款，而银行未及时兑现贷款承诺和利率优惠承诺。

　　海淀区人民法院民一庭法官舒怡称，由于政策解释的不到位及银行业务方式的不规范，以下三种贷款纠纷案件数量呈增加趋势，她举出三个个案作为说明：

　　案件一：“借名贷款”，借款人银行记录不能消除。

　　当事人李先生向银行申请贷款买房时，却发现自己曾有贷款买房记录。他经查询后得知，其就职单位曾利用本单位职工的个人资料办理单位买房贷款事宜。虽然现在贷款已全部偿还，但由于李先生有贷款买房记录，银行不同意按照购买第一套住房的贷款政策为其办理贷款手续。李先生首付款及利息损失近20万元。

　　案件二：“单方面签”，中介违规代签贷款合同不算数。

　　当事人王先生在银行差别化住房信贷政策出台前购买房屋，申请了贷款，中介机构表示银行委托其办理贷款事宜。王先生为节省时间，单方面在中介机构提供的银行贷款合同上签字。签字后，新的政策出台，银行以王先生不符合政策要求，无法通过贷款审查为由，拒绝按照原合同规定履行贷款义务，要求王先生按照新信贷政策办理借贷手续。

　　案件三：“利率上浮”，为保原有利率，银行告知提前还贷。

　　2009年11月，陈先生与银行签订了贷款合同，新信贷政策出台后，银行告知陈先生，其贷款不符合新信贷政策的利率要求，贷款利率须按规定上调，如仍要求以原有利率还款，必须与银行达成协议，在半年内还清全部贷款。

　　针对上述三种贷款纠纷，舒怡表示，首先，银行业与借款人签订的不可撤销的贷款合同，已发生法律效力，应当按照合同约定履行；其次，银行已受理并同意借款人的贷款申请，且在个人住房贷款合同面签过程中，借款人已单方在贷款合同上签字的，原则上应视为合同已经订立，并按合同约定执行。银行委托中介机构与借款人签订贷款合同或代收贷款合同的违规行为，不影响贷款人与银行之间的合同效力；再次，银行应谨慎审查贷款人信息。个人如确因个人信息被盗用而产生贷款记录，可以向法院提起原贷款合同无效之诉，或向实际侵权人主张损失赔偿。

股份制购房兴起

　　本刊第11期《“京十五条”规避之风险》一文中提到：为规避限购政策，一些大城市相继出现了股份制投资购房。

　　所谓股份制购房，就是指在投资者之间以入股的方式联名买房，分摊投资成本，具有共同投资、分摊风险、共享收益的特点。

　　记者在回访时发现，面对严厉的调控政策，不少投资者非但没有退出，反而另辟蹊径。这种所谓“股份制购房”的新型规避调控的方式已经在北京、重庆等城市悄然兴起。

　　是什么原因使得这种购房方式受到投资者和购房者“欢迎”呢？

　　“现如今，如果手头只有三四十万元，想要在北京二环、三环周边买套新房，几乎是不可能实现的事情，然而，股份制购房的出现，却使得奢望变成了现实。正是这种‘低投入，高回报’的诱惑，使得许多人铤而走险。”海淀区人民法院民三庭宋硕说。

　　记者从各法院了解到，一旦房产市场价格产生波动，股份制购房人资金链断裂或内部产生分歧意见，不能按期足额还款的话，不仅有可能遭到银行起诉，被判一次性支付剩余贷款本金、利息、罚息及承担相关诉讼费用，亦可能会面临银行申请拍卖所购房屋，用以偿还贷款本息的尴尬境遇。

　　那么，为什么会有这种情况的出现？

　　宋硕解释道，股份制购房从本质上来讲是一种投资行为，因此，为追求更高的资金回报率，投资者普遍青睐凑足首付款后，余款通过向银行借款的方式解决，也就是百姓常说的房贷。

　　在签订借款合同时，银行对借款人的还款日期及还款方式均会进行明确约定。除此之外，大部分银行对借款合同履行期间的违约责任亦进行了特别约定。通常，当借款人累计或连续逾期还款次数达到借款合同约定的解除情形时，银行大都会依据合同约定，行使解除权，并要求借款人提前偿还贷款本金及利息。但是，即便借款人在诉讼中将拖欠款项足额补缴，并承诺今后按时守信还款，银行也大都不肯让步。

　　此外，借款合同亦约定，在购房人取得房屋产权证后应进行抵押登记，如果借款人未能按期偿还贷款，银行有权对抵押房产申请进行拍卖，从而行使优先受偿权。

借款申请人面临风险

　　海淀区人民法院调研发现，当前，各大商业银行均加强了对借款人的资信审查力度，并实行差别化信贷政策，为此，股份制购房人会寻找或推选没有购房记录且信用良好的个人作为借款申请人，以期顺利获得房贷。

　　然而，借款申请人需担负巨大的风险，因为在房贷合同履行期间，其面临着背负不良信用记录的风险，还可能要担负巨额贷款的偿还责任。

　　记者了解到，为达到投资购房的目的，这种股份制购房的方式要求，在股份制购房人中必须要有符合购买条件的个人参与。在实际操作中，所购投资住房将会登记在符合购房条件的个人名下，由股份制购房人依据市场行情共同决定出售时机。

　　根据现行法律规定，房屋产权证中记载的产权人为房屋权利人。

　　“在房屋出售前会有一段漫长的持有待售期。”宋硕说，“如果所购房屋在待售阶段遭遇房屋质量、房屋出租、房产交易、银行房贷等纠纷时，该产权人不仅要以本人名义同开发商、物业、房产行政管理部门、银行等单位进行沟通，严重的还可能会因相关纠纷到法院进行诉讼，而在聘请律师或相关专业人员参与处置纠纷时，亦必须得到产权人的授权。” 

　　“具有购房资格的个人参与股份制购房，不仅有可能使自身刚需购房资格灭失，错失最佳购房时机，还要腾出更多的精力应对后续房产纠纷，可谓得不偿失。”宋硕表示。