目前，这场被认为是“史上最严厉”的房地产调控已经威胁到地方政府十分依赖的“土地财政”。

“第二财政”历史

　　过去十年，各地土地出让收入持续攀升，现已成为各地方政府最重要的一般预算外收入来源。据财政部长谢旭人在今年“两会”记者会上的介绍，2010年全国土地有偿出让收入2.94万亿元，同比增长106%，是2004年的5倍。这相当于2010年地方本级财政收入4.06万亿元的72.4%，相当于地方财政收入总量（地方本级财政收入加中央对地方税收返还和转移支付收入）7.3万亿元的40.3%。相比之下，十年前，全国土地招拍挂出让收入才347亿元，相当于当年地方本级财政收入6406.06亿元的5.4%。

　　土地出让收入的大幅攀升，一方面是由于土地供应量的增加，根据财政部的数据，2010年土地供应规模大幅度提高，达到42.82万公顷，同比增长34.2%。根据近年土地供应及其中有偿出让的比例，我们估计2010年有偿出让面积约为28.5万公顷，同比增长约36%。

　　另一方面，地价的节节攀升也大大增加了土地出让收入。武汉、南京等城市2010年土地出让面积同比增幅不到20%，但出让收入增幅却超过125%。国家统计局公布的数据显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，而土地购置费增长65.9%。这意味着，2010年，全国房地产开发企业土地购置价格为2437元/平方米，比2009年上涨29%，是近十年来仅次于2007年的次高增幅。而按中指研究院对前两年全国通过招拍挂出让的3万多宗土地出让的统计，2010年土地成交均价为2364元/平方米，比2009年上涨12.4%。

　　尽管住宅用地占土地出让面积通常不到一半，占整个土地供应面积的比例更小，但住宅用地出让对整体土地出让金贡献极大，通常都在七成左右，在中西部城市，这一比例经常高达八成以上。在京沪两地，2010年住宅用地出让面积仅占其各自土地出让总面积的37%～39%，而占土地出让总收入的比重则达到64%～65%。

土地成本水涨船高

　　除土地出让收入外，与土地相关的其他税费也是地方政府“土地财政”的重要组成部分。土地出让后，地方政府可以从房地产开发、经营中获取以建筑业、房地产业等营业税为主的财政收入。从地方财政收入细项来看，直接与土地相关的税收还有城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、房产税。这部分税收尽管远小于土地出让收入，但其总量也不容小觑。

　　财政部数据显示，2010年土地相关税收总体保持较快增长，城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税共计3169亿元，同比增长28.3%。这三个税种的收入占税收总收入的比重为4.3%；当年契税收入达2465亿元，同比增长42.1%，契税快速增长的主要原因是土地和房地产交易额增长较快，占税收总收入的比重为3.4%；房产税收入为894亿元，同比增长11.2%，占税收总收入的比重为1.2%。

　　此外，附着在土地上的收入还包括名目繁多的费用，从土地征用、出让到规划建设等各环节，土地管理、房产、财政、水利、交通等部门都会收取不等的费用。

　　除了卖地收入和征收与土地相关的税收，近年来，各地方政府以土地向银行抵押融资获得的资金也膨胀得厉害。据国土资源部公布的最新《国土资源年报》，截至2009年末，全国84个城市土地抵押面积21.7万公顷，抵押贷款25856亿元，比上年分别增长30.9%和42.8%。全年抵押土地面积净增5.1万公顷，抵押贷款净增7749亿元，比上年分别增长35.5%和59.7%。

　　另据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，估计这一数字目前已达到10万亿左右，不久即将进入还贷高峰期，而还贷很大程度上依赖卖地收入。若土地财政萎缩，地方政府融资平台的坏账率难免上升。去年对地方融资平台的清理发现，到2010年7月，仅商业银行对地方融资平台的贷款就已达7.66万亿元，存在严重偿还风险的贷款占比达23%。

萎缩态势初现

　　随着调控措施的不断出台及其效果逐渐显现，土地出让收入的继续增长受到了明显制约，已出现下滑态势。据中指研究院土地成交数据，今年一季度全国土地招拍挂成交4400亿元，比去年同期和季度平均成交额都低10%左右，其中住宅用地成交额3200亿元，比去年同期和季度平均成交额低16%左右。

　　来自北上广深土地管理部门的数据显示，一线城市土地招拍挂成交萎缩更为严重。据北京土地整理储备中心数据，北京一季度土地出让收入160亿元，不到去年同期的1/3，为去年季度平均收入的40%，其中住宅用地出让收入为36亿元，仅为去年一季度和季均水平的1/10左右。上海一季度土地出让收入324亿元（其中住宅用地收入219亿元），同比下降近四成，比去年季均水平低14%。深圳一季度土地出让收入仅15亿元（其中住宅用地零成交），同比也下降四成，比去年季均水平低64%。广州一季度土地出让14.4亿元（其中住宅用地收入12亿元），虽同比增加16%，但不到去年季均水平的1/6。

　　尽管土地供应和成交具有间歇性特征，个别月份的情况不能完全代表全年的情况（尤其是年末两个月对全年土地成交量和成交额具有决定性意义，如北京2009年和2010年最后两个月土地出让收入分别占当年全年的37%和47%，上海前两年末两月收入分别占全年30%和10%，广州占比68%和64%，深圳占比9%和42%），但今年一季度土地出让收入的下滑仍然值得关注。

　　实际上，为加快保障性住房建设，今年土地供应面积很可能比去年还有所增加，至少是住宅用地供地面积。住建部负责人已明确表示，保障房建设的加快不会影响到普通商品房建设的用地供应。但若市场继续低迷，开发商拿地意愿下降，地方政府单方面积极供地，效果未必好。近来土地流拍又开始在多地出现，最近一个多月内，温州出让的11宗土地全部流标。

　　土地市场低迷不但会减少地方政府土地出让收入及后续的与土地相关的其他税费收入，加剧地方财政拮据，而且可能引发金融风险。