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德国住房储蓄来到中国(上) [《金融世界》2013年08月号 ]

为配合国家住房制度改革,中国于1987年分别在烟台和蚌埠成立了“住房储蓄银行”,专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。

中德住房储蓄银行/文

2013年7月19日晚间,中国人民银行宣布:自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制;为继续严格执行差别化的住房信贷政策,促进房地产市场健康发展,个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。这是中国进一步推进利率市场化改革的重大举措。

毫无疑问,放开个人住房贷款利率管制只是一个时间问题,人民银行的表述是“个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。”那么,对于广大购房者来说,未来个人住房贷款政策将如何演变呢?房贷利率市场化以后,商业银行的竞争会让老百姓贷款购房享受更好的服务和更优惠的价格吗?获得房贷以后,贷款利率还会随着银行的政策调整而变化吗?公众在热议之余,不禁要问,我们还有更多的选择吗?

2013年7月25日,天津市民小张拿到了心仪已久的房屋产权证,他购置了一套价值100万元的二手房。尤其让小张感到高兴的是,他获得了50万元固定利率的住房贷款支持。未来13年,无论市场利率如何变化,他负担的住房贷款将始终保持3.3%的固定利率不变!

这一切源于五年前的一个选择。小张是天津本地人,五年前,当他还在上大学时,就确定了将来在天津安居的目标。在父母的支持下,小张为自己选择了一份100万元的住房储蓄合同,并按合同约定,陆续存储了50万元住房储蓄专项存款。今年6月,小张达到了申请住房储蓄专项贷款的条件,顺利获得了50万元的住房储蓄贷款帮助。

住房储蓄,一个对绝大多数中国人而言十分陌生的名词,对于天津市民来说却是耳熟能详。事实上,住房储蓄与商业按揭贷款、住房公积金业务并称三大住房消费融资模式,是德国住房金融体系中重要的组成部分。2009年,德国金融机构共发放住房贷款1295亿欧元,其中住房储蓄银行发放的住房储蓄贷款为332亿欧元;住房储蓄贷款利率通常在3%左右,同时具有显著的固定利率的优势,对于购房者个人来说,这十分重要。

购房者的自助与互助

住房储蓄制度最早起源于1775年的英国伯明翰。20世纪20年代,德国从英国引入并建立了封闭式的住房储蓄制度,其基本构想是:为了达到筹集住房资金的目的,拥有共同愿望的老百姓个人自愿与住房储蓄银行合作进行专项储蓄,形成一个“为自助而互助”的储蓄者集体。储蓄者参加储蓄的目的是日后从该机构获得专项贷款,住房储蓄银行吸纳的专项资金则只能服务于储蓄者。

简单的示例说明如下:假设有10个人想购房,每套房需100万元,且每人每年能积累10万元资金。若要独立的实现购房梦想,则每人需等待10年;若这10个人每年将自己可储蓄的资金放在一个共同基金里,那么,在第一年就有一人可以购房。第二年,每个人依然向共同基金缴注10万元资金,只是第一个购房人缴款的性质是还款,这意味着在第二年便又有一人可以实现购房梦想。依此类推……最终10个人均可实现自己的梦想,但平均每人等待的时间由10年缩短到5.5年。

上述示例把复杂的存、贷款过程简单化了。实践中,储蓄者的能力和目标是不一样的,这个体系要持续运转下去,必须依赖完善的精算方法和有效的监管和引导。由此,政府成为参与住房储蓄体系的第三类主体,通过建立健全相关法规,规范住房储蓄银行及其业务发展。当政府进一步认识到住房储蓄的意义以后,还通过向住房储蓄者颁发住房储蓄存款奖励,支持和引导互助性住房融资体系发展。

经过近百年的发展,德国住房储蓄制度发展成为一种政策性与商业性相结合的住房消费融资制度。具体呈现以下特点:

其一,封闭运行,专款专用。住房储蓄的资金池与资金市场隔离,从而确保其独立性、长效性和稳定性。住房储蓄的资金只能用于住房类消费,并且使用范围仅限于参与该体系的客户,富余资金不能进行高风险投资。

其二,合同约束,先存后贷。有意愿参加住房储蓄体系的客户,需要与银行签订一份住房储蓄合同,并有计划地储蓄到合同金额的一半,由此方可得到日后获得大约合同金额另一半的住房贷款的权利。客户获得贷款的前提是履行存款义务。

其三,低存低贷,利率固定。从签订住房储蓄合同的时刻起,客户的住房储蓄存款和贷款利率就明确固定下来。从利率水平来看,住房储蓄存款利率低于同期市场利率,而贷款利率更大幅度低于同期个人住房贷款市场利率。

其四,自愿加入,政府奖励。客户根据自身情况决定是否加入住房储蓄集体,其存款行为可以较为灵活,住房储蓄合同也可以灵活地合并、分立、转让和解除。政府则通常对住房储蓄者给予一定的奖励,提高参与者的积极性。

德国住房储蓄制度的作用……(全文4003字)

[ 以上文字节选自金融世界杂志,阅读全文请订阅本杂志。] 

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