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房地产调控“稳中求进” [《金融世界》2012年03月号 ]

房地产行业对我国经济影响巨大,今年房地产开发投资增速能否达到20%?悬。

陆晓明/文

说它绑架了中国经济也好,说它是国民经济支柱产业也好,毋庸争议的是,房地产行业对我国经济影响巨大,而且在经济中的重要性不断提高,房地产开发投资占GDP比重已从本世纪初的约1/20提高到目前的1/7。

要精确量化房地产行业对经济的影响十分困难,但初步匡算,本世纪以来我国房地产开发投资增速大致是GDP增速的2.5倍。以此看来,若今年开发投资增速降至20%(比去年低约8个百分点),则GDP增速下滑至8%应属大概率事件。

另外,本世纪以来有六年房地产开发投资减速,平均每减速1个百分点对应GDP减速0.14个百分点。按此比率,若今年房地产开发投资增速下滑8个百分点,GDP增速也将下滑1个百分点以上。

今年房地产开发投资增速能否达到20%?悬。开发投资的资金来源主要是商品房销售,去年全国商品房销售额5.9万亿元,比开发投资额少了2600亿元,是本世纪以来除2008年以外唯一一次入不敷出。这说明开发商的投资能力削弱了,除非他们能得到更多的银行信贷支持或通过其他渠道增加融资。

但去年开发商从金融机构得到的开发贷款几乎是零增长,按揭贷款还下降了近10%,开发商自筹资金(不含自有资金)倒是大幅增长超过30%,不过这些“自筹资金”多来自高成本融资,颇有“饮鸩止渴”的意味。

若楼市销售持续低迷,银行贷款坚持严控,房企上市、增资扩股和发债继续叫停,信托等其他融资渠道再被收紧,众多开发商不久就会面临资金链断裂的风险。

开发商资金趋紧态势至少目前仍在延续。以其最大的资金来源——销售收入为例,尽管去年全年商品房销售额增长12.1%,但第四季度已转为同比下降3.7%。

今年1月主要城市的网签数据和主要开发商的销售报告均显示楼市成交同比普遍萎缩了六成左右。与此同时,从紧的政策也鲜有松闸的迹象。

钱不够,能否相应少投资呢?难。我国商品房销售约八成是期房,目前的开发规模很大程度上取决于前期的销售规模,前期楼市火爆,卖期房收了钱,即使现在楼市陷入低迷,前期售出的期房仍须投资建设。

所以,金融危机爆发的2008年商品房销售收入尽管下降了16%,但开发投资仍“被迫”增长了23%,就是因为上年的销售额增加了44%,投资增速的低点16.2%滞后一年出现在2009年。

目前的情况与当时颇为类似,今年楼市成交很可能继2008年后再次出现负增长,但开发投资增速仍可望接近20%,不过明年投资增速将继续下滑,GDP增速也将进一步降至8%以下。

房地产调控政策由此将正面临巨大两难:既要继续巩固来之不易的调控成效,又要防止楼市萎缩拖累经济增速下滑过快。

当此两难,笔者以为,今年“稳中求进”的宏观调控基调也适用于房地产调控。对此,稳,就是应稳定房地产调控基本政策;进,就是要促使房价进一步向合理水平回落,严防房价反弹,同时,也需要根据形势的变化,增强调控的灵活性和前瞻性,及时预调和微调,适时适度释放一部分刚性需求,稳定房地产市场。

作者系新华社首席经济分析师

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