2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（下称“新‘国八条’”），被称为最严厉的新一轮调控。
　　继上海率先推出楼市调控细则后，新“国八条”在北京的落地细则成为公众关注的焦点。2月16日，北京市人民政府办公厅发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（下称“京十五条”），宣布从2月17日起开始执行新的限购政策。
　　“京十五条”一出台，就被冠以“最严厉地方细则”的头衔。在大多数观望者仍在评估新政策的影响，并寻找应对之策时，一些购房者已经开始采取行动，试图规避房地产调控措施。
　　他们都采取了哪些办法？这些规避限购政策的行为是否“安全可行”？在“京十五条”出台前后，房地产纠纷又出现了哪些变化？
　　带着这些疑问，本刊记者走访了北京市海淀区人民法院民三庭法官宋硕和民一庭法官陈昶屹。
　　
竹篮打水一场空
　　《金融世界》：限购政策规定，已经拥有两套住房的北京本地户籍家庭，不能再新购买住房；已经拥有一套住房的外地人，也不能再购买住房。贵院在办理房地产纠纷案件的过程中，是否发现规避这一限购政策的行为？这些行为存在哪些风险？
　　陈昶屹：在房产调控过程中，一些试图规避房产调控的行为不断出现，而这些行为虽然表面“突破”了房产调控的限制措施，但其背后存在着诸多法律风险。我举个案例来说明。
　　小王与小张是在北京结婚不久的夫妻，小两口按揭贷款购买了两套商品房，由于北京房价上涨很快，小两口从购买的房子中获利颇丰，于是想继续购买第三套商品房并从中获利，但北京调控政策使小王与小张的想法受到限制。于是，小王与小张商量后，通过协议离婚的方式，将两套房产都分到小张名下，小王名下一套房子也没有，原计划是等小王购买了第三套房屋后，两人再复婚。
　　结果离婚后，小王需要用钱去购买房屋时，小张却一再推脱，不久小王无法联系上小张，其后才发现小张名下的两套房屋已被卖给其他人，小张也不见了踪影。
　　我国出台并继续执行房地产调控政策，是为抑制投机需求和房价过快上涨，保障民生。而小王在已经拥有两套商品房的情况下，采用“假离婚”的方法，将既有两套房产落户在其妻名下，本想购买第三套房产后再复婚，结果其妻在两套房产的巨额款项的诱惑下，最终选择了独吞房产而逃之夭夭，小王落得“人财两空”。
　　现实中，有些人利令智昏，以为可通过“假离婚”的方法规避上述政策，但离婚在法律上是会产生财产分割的效力，从而导致财产产权转移，小张在离婚后出卖其名下的财产也是合法的，小王也无法要求小张返还其房款份额。
　　宋硕：通过假离婚的方法获取购房资格，并不可取。离婚必然涉及到财产分割、子女抚养等一系列法律问题。特别是在房产分配上，一方为获得购房资格，必然将已有房产转移至另一方名下。然而，一旦另一方在离婚后对先前的约定反悔，另觅新欢，就会出现“假戏真做，弄假成真”的局面。可见，希望通过假离婚获得购房资格的投资方式，不仅会丧失夫妻间的道德底线，也会面临巨大的风险，可谓得不偿失。
　　陈昶屹：我们发现，规避房产调控的行为不仅限于“假离婚”，还有人试图通过“假名登记”、“假社保”来突破限制。我们办理的案件中，也不乏这样的案例。
　　小李在北京已经有两套商品房，为规避调控政策，小李找到了其京郊的亲戚小赵，以小赵的名义为自己购买一套商品房并办理按揭贷款。房贷首付及贷款手续都由小李办理，房屋购买完后，先将房屋落在小赵名下，然后通过其他法律关系最后转到小李名下，事成之后小李给小赵一笔感谢费。
　　其后，小赵结婚要买房，因小赵名下已经有一套房屋，结果再买房的时候被银行告知不能享受贷款优惠政策，而且今后可能不能再买新的商品房，小赵知道后，明确告诉小李不再将他名下的房屋过户给他，于是双方就该房屋的权属及增值价值归属发生纠纷。
　　小李采用的规避方法是典型的借名买卖交易，包括明面的买卖关系和暗面的委托代理关系的组合，即小李作为借名人，为规避房产调控的相关政策规定，借名购买其自身受到“限购”和不享受首套房屋贷款待遇的商品房，并登记在他人小赵名下，私下约定以小赵名义登记为所有权人，其后依据双方之间的约定或其他法律关系，要求登记名义人办理房屋所有权变更等登记手续，实现规避房屋限购及差别贷款政策。
　　这种以合法形式掩盖非法目的的行为是违法无效的。因为房产证是业主的直接权利证明，所以小李的规避行为将面临“资格交易”的典型风险，即如果被借名人事后反悔，借名人在法律上就无法取得借名购买的房产及产生的相应增值。
　　当然，如果借名人履行了私下协议，也面临着“资格用尽”后的风险，反悔的几率很大，所以假名登记交易往往产生诸多诉讼纠纷，而借名人却无法实现其借名规避的目的，最后“竹篮打水一场空”。
　　
“为虎作伥”反被虎咬
　　《金融世界》：此次“京十五条”规定，在北京没有住房的外地人，如果要购买住房，必须提供在京5年以上的纳税证明或社保证明。其实在“京十五条”出台前，北京对非本市居民贷款买房也有要提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的限制。是否曾有人试图规避这类政策？
　　陈昶屹：我举一个因为“假社保”而引发劳资纠纷的案例。
　　小刘是小洪的小学同学和好友。小刘听说在北京炒房有利可图，准备在北京贷款买一套房屋，但根据当时的差别化信贷政策，小刘是非京籍居民，也没有在北京工作缴纳社会保险或纳税1年以上，无法在北京贷款买卖房屋。
　　于是，小刘与小洪商量，由小刘去社保部门举报小洪开办的公司在其工作期间未为其缴纳社会保险，要求小洪的公司为小刘补缴1年半的社会保险，小洪的公司承认双方有劳动关系并且没有缴纳社保，其后由小洪的公司按照社保部门的要求为小刘补缴社保，小刘拿着该补缴社保的证明去贷款购买房屋。
　　结果，小刘与小洪闹翻，小刘拿着小洪的公司开具的工资证明及补缴社保证明起诉，要求支付未签劳动合同赔偿及支付拖欠工资等赔偿，小洪公司因证据不足反而败诉。
　　为规避提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的条件，小刘利用私人关系和公司管理不规范的问题，采用谎报未缴纳社保而补缴社保的方式，骗取1年以上本市社会保险缴纳证明而取得贷款优惠资格，但缴纳社保证明往往是证明劳资双方存在劳动关系的重要依据，而且未签订劳动合同及工资支付事项是由用人单位举证事项，在用人单位无法证明的情况下，往往面临败诉的风险。
　　因此，像小洪这样“为虎作伥”反被虎咬的下场，实际上是自食其果。不知道其在弄虚作假的时候，有没有考虑到“劳资纠纷”的风险紧随其后。
　　
股份制购房风险大
　　《金融世界》：上述规避房地产调控政策的行为在“京十五条”出台前就已经出现。在新的调控政策下，是否有一些新的、需要关注的规避方式？这种新型规避限购政策的方式又有哪些风险？
　　宋硕：我们发现，为规避限购政策，一些大城市相继出现了股份制投资购房。由于存在多人共同投资行为，一旦遭遇房价动荡，房屋产权登记人和隐名投资人之间极易产生矛盾，引发纠纷，该类投资行为应予以关注。
　　所谓股份制购房，就是指投资者以入股的方式联名买房，分摊投资成本。这种联名购房是多个投资者之间协议入股出资，具有共同投资、分摊风险、共享收益的特点。
　　股份制购房能在短时间内迅速出现，主要有三个原因：第一，房价走势较难把握，股份制购房可分担投资风险；第二，热点地区相继出台限购政策，股份制购房可实现申购资格的资源共享，达到购买条件；第三，房贷首付比例提升，股份制购房可满足资金需求。
　　《金融世界》：这种股份制购房的方式在实践中的风险如何？
　　宋硕：看似完美的股份制购房在实际操作中却可能面临诸多困境。
　　首先，房屋出售时机难以统一。对于房产价格走势的判断存在诸多不确定因素，因此在股份制购房人内部可能会产生“出售”或“持有”两种意见分歧，相互猜忌，最终陷入合作僵局。
　　其次，损失承担难以明晰。如在房价上涨时，股份制购房人之间未能达成出售意见，继而在持有阶段遭遇房价下跌，房屋无法获利出售，而持续持有又将增加投资成本时，股份制购房人内部可能会因损失承担不明，责任分担不清，导致相互推脱责任，甚至引发投资人之间反目。
　　第三，隐名投资的股份制购房人将承担巨大法律风险。所谓隐名投资是指投资人实际出资投入了购房款，但由于其资格不符合国家规定的购买条件，因而在房屋产权证中记载符合申购资格的第三人为房产所有人的一种投资方式。
　　从表面上看，隐名投资人的行为规避了限购规定，达到了投资房产的目的，但依据法律规定，只有记载于房屋产权证上的房屋所有人才能受到法律的保护。因此，在实践中，一旦隐名投资人与产权证中记载的第三人之间产生分歧，该第三人有权擅自处置所投资房产，而作为隐名投资人而言，只能请求擅自处分人给予经济损失赔偿，但却无法依据房屋产权人身份主张追回房产。
　　第四，产权登记人将遭遇刚需困境。在国家调控政策的引导下，房价上涨过快的势头已经得到遏制，加上国家对个人购买住房不足5年转手交易的，要按其销售收入全额征税。
　　可见，要想短期之内获得大幅投资回报已不切实际，这就决定了在房屋出售前会有一段漫长的持有待售期。在此期间，由于受限购政策的制约，房屋产权证中记载的产权人有可能会因为持有住房达到本地区规定的限购条件，不符合申购资格，无法为自己家庭购买自住房产，满足自身刚性住房需求。
　　此外，如果股份制投资人采取向银行借款的方式进行投资，由于借款人需与购房登记人保持一致，所以一旦出现逾期还款记录，对于此人而言，不但会留有不良的信用记录，更为严重的是，由于借款合同中并未记载其他股份制购房人，因此，只能由借款人先行偿付，继而再向其他股份制购房人追讨。
　　
涉房纠纷状况改变
　　《金融世界》：“京十五条”出台后，房地产纠纷的表现将有何不同？
　　宋硕：“京十五条”出台后，房价快速上涨的势头将得到遏制，涉房纠纷或将呈现“两多两少”的局面。
　　首先，民间借贷纠纷或将增多。
　　其次，房屋租赁纠纷或将增多。对于外地人购房限制政策的实施，将使更多外地来京人员加入到租房行列，这将导致房屋租赁合同纠纷增多并呈多样性。
　　第三，房产交易纠纷减少。在房价增长过快时期出现的房主惜售毁约，以及“一房二卖”的房产交易纠纷案件将大为减少。该类纠纷今后或将集中表现为因房价出现下降引发购房人中途违约。此外，在短时间内，或将出现因购买人不具备购房资格，无法过户而引发的购房纠纷。
　　第四，银行房贷纠纷减少。
　　《金融世界》：“京十五条”将二套房贷款首付提高到60%，贷款利率也相对提高。为什么这一规定将会对民间借贷产生影响？法院如何区分合法的民间借贷与非法金融业务？
　　宋硕：随着二套房贷款首付的提高，一些资金有限的购房者为购得心仪房产，如无法足额交纳购房首付款，除向身边亲朋借款外，也可能会寻求民间资本帮助，在短期内或许会使得民间资本市场活跃。
　　然而，该类民间资本借贷往往需要在较短的时间内（一般5年以内）偿还借款本息，且利用民间资本借款时约定的利息通常高于银行同期贷款利率数倍，易使借款人面临较大的资金压力。
　　法院对于民间资本借贷的定性，主要以其借款发放的对象和规模作为判断标准。如果借贷对象仅是特定的个人，并且放贷的次数较少，通常该种行为是合法的民间借贷，受法律保护。
　　然而，如果放贷规模较大，多次发放贷款，且面对的是不特定的群体，则可能因其非法开展金融业务，从而触犯国家刑法，此种情形要受到刑事处罚。
　　此外，依照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的相关规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”
　　据此可知，在民间借贷中，约定的利息标准最多只能为银行同期贷款利率的四倍，超出四倍的部分不受法律保护。
　　《金融世界》：为什么“京十五条”出台后银行房贷纠纷将会趋于减少？
　　宋硕：当前，各大商业银行均加强了内部经营风险管控。为保障银行信贷安全，一方面，银行对借款人的资格审查及还款能力的评估更加严格，以假按揭方式获取银行贷款的情况已大为减少。
　　另一方面，随着新政策的颁布，差别化住房信贷政策将得到落实，使得房贷门槛提高，客观上也将分化出一部分资信能力较差的借款申请人。这两个因素将促使房贷纠纷整体上呈现减少的态势。
　　目前在实践操作层面，对于逾期还款的客户，银行普遍加大了催缴力度，而逾期还款留下的信用污点，更将直接导致借款人在日后无法顺利办理相关金融业务。
　　此外，银行在借款合同中明确约定，如果借款人未能按期偿还贷款，将由开发商承担连带担保责任。对于该项约定，在实际执行过程中，通常是由开发商在银行开立专用保证金账户，如果出现借款人拖欠借款情况，那么银行有权直接从该保证金账户中直接划扣欠款，保证银行资本运营安全。
　　另外，按照借款合同约定，购房人取得房屋产权证后应进行抵押登记。如果借款人未能按期偿还贷款，拖欠期数累计达到约定的次数，银行不仅有权解除双方的借款合同，要求借款人一次性支付剩余贷款本息及相应罚息，更可行使优先受偿权，通过对抵押房产申请进行拍卖，收取剩余贷款本息。
　　上述措施的实施，不仅增加了借款人的违约成本，同时，也将督促开发商积极催促借款人按时还款，促使银行房贷纠纷减少。
　　《金融世界》：为什么今后房产交易纠纷会从之前的房主“惜售违约”、“一房二卖”向购房人违约转变？
　　宋硕：主要有三个方面的原因，第一，投机炒房被限制，房价回归理性。由于购房资格的严格限制，必然会有效减少投机炒房人群，遏制前期房价上涨过快的势头。当房价较前期出现下行趋势时，市场的供求形势必然发生转变，促使纠纷类型发生转变。
　　第二，资格交易严格限制，住房选择趋于谨慎。由于购房资格的严格限定，一些持币待购人群因不符合购房资质而被排除在外，致使房屋潜在购买人群比例下降，导致房价缺乏上涨基础。因此，对于出售意愿强烈的房主而言，在房价相对稳定的情况下，往往希望能够尽快售出房屋。
　　与之相反，对购房者而言，会愈发珍惜所具备的购房资格。在房屋的选择上不仅会关注地段、户型、楼层等居住条件，更会较之以往价比三家，以期达到最优性价比，从而引发购房人中途违约。
　　第三，保障性住房建设加快，居住选择呈现多样化。由于保障性住房及公租房的大力推广，使得部分人群在改善住房条件方面有了新的选择，从而间接减少了市场中普通商品住宅及二手房的交易需求。选择途径的多样化及购房资质的限制，使得先前“恐慌性”购房的局面难以再现，降低了房主惜售毁约情况的发生概率。