1月26日，楼市调控“新国八条”出台，加上节日因素，各地楼市成交骤降，一些一线城市楼市成交一度降至“冰点”。

　　然而，楼市调控的本意并非打压成交，成交萎缩只是调控的副产品，不能作为调控措施是否见效的依据。调控的最终目的是增加供应，同时使“房价回到合理的价位”，最大限度地满足人们的合理住房需求。

　　诚然，成交萎缩或许是价格下跌的前奏。但从以往经历看，一时成交萎缩之后，被压抑的需求总会汹涌返潮，并伴随着价格的报复性上涨。

　　2008年，受前期紧缩政策及金融危机影响，全国商品住宅销售面积萎缩15.5%，销售均价也由此下降1.9%。但2009年销售面积大涨43.9%，销售均价也大涨25.1%，双双创下涨幅新记录。2010年，史上最严厉的楼市调控启动，全国商品住房销售均价涨幅猛跌至5.6%，但销售面积涨幅也猛跌至8%，其中京沪深杭广等一线城市楼市成交普遍萎缩1/3以上，甚至腰斩。

　　如果今年楼市成交继续萎缩，那么即使房价稳定甚至下降，其意义也会大打折扣，因为这意味着人们改善住房条件的速度变慢了。理想的调控效果显然是，楼市价跌量涨。

　　要做到这一点并不容易，一则价跌难免压缩开发商利润，使之放缓开发速度，减少市场供应，制约成交量上涨，并进而导致供不应求，带动价格上涨；二则买涨不买跌是市场买方的普遍心态，购房意愿的推迟固然有助于抑制房价上涨，但同时也制约了成交量，今后，一旦购房者的购房意愿回归市场，固然会推动成交放大，同时也会推动房价上涨。

　　因此，价跌量涨主要靠政府推动，关键在于加快保障性住房建设，以保障房的增量来弥补市场商品房成交的萎缩和滞涨，以保障房的低价来中和商品房的高价。

　　中央政府已宣布今年将建设1000万套保障性住房。据国家统计局统计，2010年全国城镇住宅竣工总面积为8.34亿平米，按套均85平米计算还不到1000万套，其中商品住宅约700万套。而今年仅保障性住房就要建设1000万套，这显然是项艰巨的任务。

　　目前1000万套保障性住房的建设目标已被分解到各地，从2月下旬开始，住建部正陆续与地方政府签订《保障性住房目标责任书》，确保各地所分配目标必须在今年10月31日前开工。按2010年保障房开工580套，建成370万套的比例，假使今年建成保障房640万套，则市场商品房供应必然大幅缩减，若此，市场商品房价很可能继续较快上涨。

　　但即使如此，并不能因此否定调控的成效。温家宝总理去年12月在与网民交流时表示：“房价有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房。”

　　可见，判断调控成效主要不是看市场房价是涨是跌，而是看保障性住房供应是否能够切实大幅增加。

　　正如衡量居民的交通需求是否得到满足，并非是看政府能否迫使汽车厂家降价使所有家庭都能买得起私家车，而是要看政府能否提供充分便捷便宜的公交系统。

作者系新华社首席经济分析师