以“两房”（房地美和房利美）为核心的美国住房抵押市场改革于2月11日拉开序幕。美国财政部向国会提交住房抵押市场改革计划，政府将逐步弱化对房地产市场的支持力度，这表明金融危机前统治美国房地产金融体系数十年的政府主导模式将退出历史舞台，房贷金融市场化新时代即将到来。

政府淡出房市

　　在去年夏天通过的美国金融改革法案中，对本次危机负有重要责任的“两房”是最大漏网之鱼，被认为是该法案未敢触碰的“雷区”。经过半年多的讨论和博弈，奥巴马政府在任期的下半程终于抛出房改计划，其核心内容在于政府从房地产市场淡出，以防止未来危机重演。美国财政部长盖特纳在华盛顿智库布鲁金斯学会就此发表讲话说：“这是一项根本性的改革计划，将缩小政府支持企业的规模，加强消费者保护力度，同时使有需求的人能够获得负担得起住房。”

　　由于计划最终要由国会审议批准，奥巴马提出三种改革方案。方案一：政府除保留联邦住房管理局这一机构外，彻底退出住房抵押市场。方案二：只有在市场出现危机时，政府才出面担保住房抵押贷款。方案三：政府仍然在房贷市场发挥作用，但不再通过“两房”这样的政府支持企业（GSE）来实施。

　　刚刚辞去财政部副部长职务的密歇根大学教授迈克尔·巴尔说，不管最终哪种方案得到批准，政府在房贷市场的作用都将削弱，取而代之的是私营部门的作用上升。

　　房地产市场被认为是引发本次金融危机的重要根源。美国各界要求改革政府支持房贷机构这一做法的呼声由来已久。美国住房市场规模超过10万亿美元，目前90%以上的房贷由政府持有或担保。自2008年9月金融危机全面爆发以来，美国政府共花费了纳税人约1500亿美元救助“两房”。

变革风险几何？

　　尽管美国各界对以“两房”为代表的政府支持企业的看法已有共识，正如财政部改革方案中所言，此类机构是房地产市场的“根本缺陷”，但改革“两房”，既有经济风险，也有政治风险。

　　由“两房”负责担保住房抵押贷款的美国住房市场融资模式，源自上世纪30年代的大萧条，是罗斯福新政的内容之一，当时民主党打出“居者有其屋”的政治口号。2006年底美国房地产市场泡沫破裂，逐步引爆本轮金融危机，两房体制的弊端在危机中集中暴露，其对危机的责任不可推卸。危机以来，两房持续吞噬纳税人救助。据国会预算办公室预计，到2019年，两房耗费的纳税人救助金将高达3890亿美元。去年7月9日，股价已跌至1美元以下的“两房”从纽约证券交易所黯然退市。

　　“两房”模式在美国金融和经济体系中至关重要，其问题复杂而又敏感。美国财政部一位不愿透露姓名的官员对记者说，金融监管改革最应改革的内容就在“两房”，而轻易动摇“两房”体制在美国却会被认为“政治不正确”。共和党人认为，民主党历来都是“两房”的政治盟友，不愿意对其痛下狠手。

　　从经济方面看，改革面临着两难困境。政府在“两房”参与度越深，则对住房借贷成本影响越小，但政府参与对美国金融和经济体系来说，实际是最大的系统性风险。政府完全撤出，可能会使受欢迎的30年期抵押贷款利率终结，至少会使其更加昂贵。不管怎样，房贷市场的私有化最终会引发利率上升。

仅为改革开端

　　“两房”改革牵一发而动全身。根据奥巴马政府的经济日程，“两房”改革被置于重要但并不紧迫的位置。

　　事实上，这项改革对美国金融体系的影响将极其深远，是一项急不得的任务。目前，美国房地产市场问题暴露得依然不充分，房地产黑洞究竟有多深，迄今仍很难有人真正说得清楚。“两房”处置不当会威胁到美国整体经济的复苏。原参议院银行委员会主席，也是前两年金融改革主要领导人多德曾表示，“两房”及其所代表的政府支持企业的监管的确急需改革，但“两房”问题极其复杂，更稳妥的办法是单独立法。实际上，与“两房”相关的还有财政部下属的联邦住房管理局和联邦住房贷款银行等机构与政府支持企业。

　　改革“两房”的核心问题是，政府到底应在住房市场上参与多深，其改革时限也是关键变量。华盛顿智库美国进步中心的一份报告建议，在5年左右时间使政府从“两房”逐渐退出。盖特纳强调，政府将负责任和谨慎从事，以便支持经济复苏和房地产市场的修复。

　　奥巴马政府拉开改革大旗，但其提出的三套方案实际上是把“两房”改革的“烫手山芋”交给国会决策。近日国会有关听证会上的信息显示，对于“两房”改革，国会也并没有明确时间表。对民主党政府持批评态度的共和党则缺乏建设性方案。因此，奥巴马政府的计划只是“两房”改革立法的开端。